同时解限的番禺黄埔，2023年的市场表现如何？
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
两个星期前，广州自然资源规划局公布了《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》。
96宗的宅地的区域分布上，番禺以17宗位列全市第二，而黄埔则“挂0”，反差感十足。
回顾去年九月，番禺、黄埔双双解限，迎来了自己的高光时刻。
在政策的刺激之下，两区年度的成绩单同样存在反差感。
01
克而瑞数据监测显示，2023年黄埔商品住宅供应面积87万㎡，同比2022年减少55%，成交119万㎡，同比减少11%；按照半年划分，2023年黄埔区上半年的成交量明显高于下半年。
可以看到，尽管去年九月黄埔解除限购，但受供应掣肘及二手市场分流，全年成交有所回落。
价格方面，2023年黄埔区商品住宅成交均价39762元/㎡，同比2023年下滑3%，但仍然位列近五年次新高。
其中旧黄埔板块与知识城板块的商品住宅成交均价基本与2022年持平，长岭居板块同比微升2%以外，其余三个板块成交均价同比2022年出现下滑。
因供应大幅回落，全年库存明显下滑，数据监测显示，截至2023年末黄埔区住宅库存为114万㎡，同比减少26%，去化周期为12.7个月，同比缩短2.1个月。
成交结构上，数据监测显示，2023年黄埔区成交主力户型为90-110㎡，共成交4997套，占比为46%。
而120㎡以上户型去年黄埔成交2910套，呈现出近两年走低的态势，主要原因在于随着市区入市项目的增多，而这些项目以120㎡以上的改善户型居多；黄埔主要承接市区外溢，进而形成差异化竞争，减少120㎡以上户型供应，成交也就随之减少。
02
作为去年广州的当红小生，番禺可谓话题度满满。
克而瑞数据监测显示，2023年番禺商品住宅供应面积137.12万㎡，同比减少11%。在多个优质项目的热销、以及番禺解除限购等多方面推动之下，住宅量成交得以维稳，成交面积125万㎡，同比微升1%。按照半年划分，去年番禺上半年成交量明显高于下半年。
价格方面，2023年番禺区商品住宅成交均价41915元/㎡，同比变化不大，仅微降0.1%。
其中汉溪万博板块以58819元/㎡成交均价领跑全区，洛溪大石、大学城板块分别位列第二、第三位。
另外，仅有洛溪大石板块、化龙板块、石基板块去年商品住宅成交均价同比实现微涨，其余板块则出现不同程度的下滑。
由于供应减少以及热销盘的带动之下，数据监测显示，截至去年12月底番禺区域库存有所消化，商品住宅库存面积194万㎡，同比下降8%；去化周期高位回落，为16.7个月。
与黄埔一样，去年番禺成交主力户型同样为90-110㎡，共成交3173套，占比为30%。
但与黄埔不一样的是，番禺改善户型成交之所以走旺，很大程度上是在汉溪万博板块改善热销项目的推动以及番禺解限，“卖一买一”的买家加快入场等影响之下，番禺120㎡以上户型去年共成交4030套，位列近五年的高位。
03
在上星期公布的广州政府工作报告中，两区的2024年的发展定位也有所不同：
黄埔将对标广州国土空间总体规划“六大城市性质”“四大核心功能”，进一步激发“多区合一”的集聚效应和创新效应，全力提升知识城、科学城、海丝城、生物岛联动能级，加快把“三城一岛”建设成为广州产业发展的增长极。
番禺将深入推进大湾区建设，优化粤港澳大湾区优质生活圈示范区，立足番禺人文资源、交通枢纽、产业基础，谋划优质生活圈总体布局、重点平台、任务行动、建设项目等，升级“五乐计划”，提升优质生活圈建设上新水平。
值得一提的是，2022年两区经济实力均处于全市前列。据广州统计局数据显示，2022年黄埔区GDP总量为4313.76亿元，位居全市第二；番禺GDP总量为2705.47亿元，位居全市第四。2023年的哪个区的经济实力会更胜一筹？2024年哪个区的楼市会受购房者的青睐呢？我们拭目以待！
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文章来源:克而瑞