买房十余年未过户，遇上拆迁补偿款如何分配？
房屋征拆是一个家庭的大事，
面对高额补偿款，
几家欢喜几家忧，
买房十余年未过户的刘氏夫妇，
就因这拆迁款犯起了愁。
当协议约定撞上政策规定，
再加上房未过户的双重难题，
他们该如何解决？
（图源网络 侵删）
基本案情
朱先生一家五口在和谐社区和平村（化名）修建一栋四缝两层的房屋。2009年6月，朱先生将其中两缝，层高两层的房屋卖给和谐社区诚信村（化名）刘氏夫妇。
双方在当地村组工作人员的见证下签订《购房协议》，协议约定：“刘氏夫妇购买朱先生户已建成房屋两缝，层高两层，占地面积为120平方米，价格为60万元整。该房屋出售给买房者后，房主的所有一切管理权及使用权等，一切权利全部归购买房屋者所有，原房主朱先生无干涉权。如遇国家政策变更，此协议为终身协议；所立协议内容不得变更，如遇国家征收，该房屋土地的一切征收补偿费，全部归购买房屋人所有。”此协议经各方签字并由村组及社区见证盖章，并签署“同意转让”字样。
协议签订后，刘氏夫妇支付了购房款，朱先生将房屋交付给刘氏夫妇后，刘氏夫妇自此居住在内。
2021年9月，朱先生户和刘氏夫妇的房屋被拆迁，因双方未办理房屋过户手续，房屋土地使用权证仍登记在朱先生名下，当地拆迁部门将刘氏夫妇房屋2缝与朱先生户房屋2缝共计4缝房屋均纳入朱先生一户进行了拆迁，朱先生户由此获得总拆迁款400万元。
同年11月，刘先生与朱先生在街道拆迁工作人员的协调下签订《房屋征收补偿款分配协议》，协议主要内容为“刘氏夫妇主动配合将该处房屋拆除，朱先生在收到第二批40%征收款后,在街道、社区干部见证下，一次性将房屋补偿款中110万元打入刘先生账户。”12月1日，朱先生向刘氏夫妇转账支付了110万元。
刘氏夫妇认为，自己享有征拆房屋一半所有权，应获得一半房屋相对应的拆迁款，故朱先生还应当向自己支付征收款60万元。
经多次向朱先生催要，朱先生以刘氏夫妇与自己不是同一集体经济组织成员、房屋没有办理房屋登记手续，不享有该房屋的所有权且双方已经达成《房屋征收补偿款分配协议》为由拒不支付。
无奈之下，刘氏夫妇将朱先生一家五口诉至法院，请求朱先生返还不当得利款项60万元。
法院判决
一审法院认为，第一、双方均系和谐社区居民，案涉购房协议系双方真实意思表示，无证据证明存在欺诈、胁迫的情形；
第二、从协议内容来看，朱先生等人将其已建成的房屋两缝出售给刘氏夫妇，刘氏夫妇享有该房屋的所有一切管理权及使用权，由此可见，双方买卖标的物为已建成房屋的管理权及使用权等，该约定并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定；
第三、该协议系在当地村组协调、见证下签订，且有村组人员签名，和谐社区亦签署“同意转让”并盖章；
第四、协议签订后，双方已按协议给付购房款、交付房屋，履行至今已有十余年，现朱先生等人主张该协议无效，明显违背诚实信用原则，且与社会主义核心价值观明显不符。
综上，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行。
根据协议约定，房屋出售后一切权利全部归购买房屋者所有，原房主朱先生无干涉权。如遇国家征收，该房屋土地的一切征收补偿费，全部归购买房屋人所有，故刘氏夫妇所购房屋的拆迁款应归自己所有，朱先生应将其获得的刘氏夫妇2缝房屋的拆迁款支付给原告。
朱先生认为按照双方签订的《房屋征收补偿款分配协议》，其只需一次性支付刘氏夫妇110万元拆迁款即刘氏夫妇的房屋拆迁款全部支付完毕的观点，经法院与该名拆迁工作人员联系，其表示该协议并非一次性结算协议，仅为先行支付部分款项；同时从协议本身字面意思来看也无法得出朱先生只需支付110万元即已全部支付完刘氏夫妇房屋拆迁款份额，故对朱先生的辩称不予采信。
经法院依据房屋拆迁补偿明细表核算，刘氏夫妇还应分得45万元，故法院判决朱先生向刘氏夫妇支付房屋拆迁款45万元。本案判决后，朱先生不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原判。
法官说法
同一个集体经济组织成员签订的房屋买卖协议系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。
本案户主朱先生在已经收取了购房款的情况下，本应及时将房屋过户至刘氏夫妇名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，刘氏夫妇可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——征收补偿款。
房屋未办理转让登记不发生物权变动效力，房屋的所有权仍然归原所有权人，应当由原所有权人与房屋征收部门签订征收补偿协议并获得相应的征收补偿款，但是买受人可以基于《房屋买卖合同》向原所有权人主张权利，以征收补偿款作为涉案房屋产权消灭的对价。故虽然刘氏夫妇的房屋没有办理过户手续，但不影响房屋已出售的客观事实，购买的房屋因拆迁所获得的征拆款应由房屋买受人刘氏夫妇享有。
法官提醒：为了避免产生不必要的纠纷，买卖房屋时应尽量在合同中详细约定好买卖双方的权利义务，同时及时办理房屋的过户手续！
综合：长沙市望城区人民法院、湖南高院
来源：山东高法