作者：李云飞｜来源：原创

利好消息终于来了！央妈大幅降低存量房贷利率，5000万户家庭，1.5亿人受惠！可以说，这是16年以来央妈第一次主导性的，又是这么大幅度地降低存量房贷利率。

那么为什么我国存量房贷利率扛了这么久，国家现在才终于松口，这背后都有哪些说道？

其次，在面对此利好时，为什么有些人还是开心不起来？那么我们这些已购房者又到底该怎么做才是最正确的选择呢？这期节目我们就一起说个透。

现在中国人民银行就终于宣布了，说要将存量房贷利率平均下降50个基点，降到首套房贷利率的附近，首套房和二套房的房贷最低首付比例也统一下调到15%。

我们先来捋一捋啊！存量房贷利率平均下降50个基点，这也就是说，如果你现在的房贷利率为4.5%的话，那么下降过后，你的房贷利率就为4%。如果以一百万贷款三十年等额本息的还款方式来计算的话，一个月可以减少300元，30年大概可以减少10万元左右。

但是人民银行还有一句话，那就是要把存量房贷利率降到新发放贷款利率的附近。那么现在的新增房贷利率又是多少呢？根据中原地产研究院的统计，现在我国新增的房贷平均利率在3.3%左右。

这也就是说，如果你现在的房贷利率在3.8%以上，有可能下调的幅度还不止50个基点。这样大家就可以减少更多的利息支出了。

可以说，这一政策让存量房贷的人终于舒了一口气啊。不再耿耿于怀了：为什么首套房贷一直降，我的存量房贷就是不降呢？

但是透过现象看本质！为什么16年来央妈首次主导性的，又是这么大幅度下调存量房贷利率呢？

因为我们要知道，即使在2008年，全球经济危机的时候，央妈也只是把新增房贷利率打了个7折，最低首付款比例调整为20%，而对于存量房贷的下调更多的是基于商业银行的自主性。不过随后，多家中小银行也自主性地把存量房贷利率打了个7折。

但是这一次可不一样，是央妈直接主导，而且还要把存量房贷利率直接降到首套房贷利率的附近。可以说，不管是从行为上还是从结果上来看的话，这都是16年来的首次啊！

那么央行又为什么要这样做呢？背后有三大原因。

首先，那就是因为现在新增房贷利率和存量房贷利率之间的利差越来越大，老百姓的呼声越来越高了。

自今年以来，央行就两次下调5年期以上LPR合计35个基点到3.85%，有些地方更是把首套房贷利率直接下调到2.89%。而当前存量房贷平均利率则在3.92%左右！两者之间相差近100个基点。如果还按照上面的那个算法，那么100万的存量房贷差不多就要比首套房贷多还20来万元的利息。

我们就拿2008年来说吧，当时首套房贷利率在基准利率5.94%的基础上打了7折，算下来是4.158%。虽然央妈没有主导商业银行下调存量房贷利率，但是后来商业银行也是自主地把存量房贷利率打了7折，或者是通过转按揭服务来降低存量房贷的利率差。

说白了，此次大幅度下调存量房贷利率，这就是为了让房贷市场能够得到更加良性的发展。

其次，在全球经济大环境下，释放内需仍然是我国的首要重任！

我们先来看一组数据：根据国家统计局发布的数据显示，今年1到8月份，新建商品房销售面积为6.06亿平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%；截止到8月份末，商品房待售面积为7.38亿平方米，同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%。

通过这一组数据我们就不难看出，当下我国的房地产市场仍然很疲软。所以，不管是从稳房市还是从促内需的角度上来看的话， 这都是不利的。

上期节目我们就说了，美元降息，这只是中美经济博弈下半场的刚刚开始，我们仍然面临着很多的挑战，美国也只会变本加厉的使坏。所以说，促内需仍然是我国当下工作的重中之重。

那么存量房贷下降50个基点以后，就将会平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。那么这么庞大的资金量被释放，为我国促内需带来了非常有利的条件啊。

另外，二套房和首套房首付比例统一下调到15%，可以说这也是有史之最，这一政策更是可以直接带动改善性住房需求。因为二手房好卖了，大家就可以更加方便地去置换大房子了。

这新房旧房政策一起来，房地产市场不就活了吗？内需不就起来了吗？中国经济不就稳了吗？

再者，随着美元进入降息周期，央行有还更多的利率下调空间。

现在我国的经济背景和2008年完全不一样。首先，人民币成为了世界第四大支付货币，可以说人民币在全球的影响力今非昔比。其次，这几年我国一直都在和美国采取相反的货币政策，这当然要得益于我国的经济根基强劲，这也是今非昔比的。

所以说，美元加息，人民币在降息，这本身就为我国释放内需带来了有利的条件。那么现在美元又开始降息了，央妈就会有更多的政策空间来进一步下降利率，进而防范金融机构的系统性风险。说白了，那就是央妈有更多的空间来保证商业银行的利润了。

我们来看两件事。首先，央行将下调存款准备金率0.5个百分点，以此向金融市场提供长期流动性约1万亿元。说白了，那就是央妈向商业银行注入了新的血液，让商业银行有更多的流动性去周转，这不是在帮助商业银行争取更大的利益空间吗？

其次，现在中国人民银行行长又表示，将7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%！这又是什么意思呢？那就是中国人民银行向‌商业银行购买‌有价证券时，主动降低了利率，这不是也在为商业银行减轻利息负担吗？

所以，当下的经济现状，央行就有底气来主导商业银行大幅降低存量房贷利率了。

虽然存量房贷利率将会平均下降50基点，但是有些人还是高兴不起来。那是因为现在的消费贷利率已经最低降到1.88%了，很多人还是在商转公，又或者是转贷进而降低自己的房贷利率。

对此我想说的，房子转贷也存在着一定的风险。

首先，房子转贷是需要先还清贷款，解除银行抵押以后，才能够进行二次商贷。那么在这种情况下，我们能不能够成功转贷也要打个问号。那是因为银行对于更低利率的贷款也有着明确的要求，有些银行就会规定是不可以以贷还贷！退一步来讲，即使房子再过户贷款，我们也会多出几万元的契税，这样到底划不划算呢？

其次，房子转贷还面临着到期以后能否再续贷的风险。如果房子贷款转为消费贷款，那么贷款的年限就没有30年这么长，有可能也就是3到5年时间，如果到期以后银行不续贷的话，我们的还款压力就会变大。

基于此，现在央妈都已经大幅度下调存量房贷利率了，这对于我们这些1.5亿有房子的人来说当然是好事，我们也就没有必要再去增加自己更多的不确定性了。你说呢？

作者：李云飞，大型互联网公司创始人、大型食品连锁企业CEO，从事互联网及实体连锁行业20年，曾被搜狐网、网易财经、腾讯、凤凰网、中讯网、百度等知名媒体平台相继专题报道，擅长财经知识分析，创业指导！