刘利刚：如何应对房地产市场的重大挑战？
刘利刚花旗私人银行亚太区经济研究总监、中国首席经济学家论坛理事
近日，中国财富管理50人论坛2023年会（第十届）于深圳顺利召开。本次年会以“新发展格局下金融高质量发展之路”为主题，广泛邀请政府部门、专家学者、业界领袖展开高水平的思想交流，分享真知灼见、展望前沿趋势。花旗私人银行亚太区经济分析主管刘利刚出席大会并在“宏观论道：2024全球经济走势与应对”主题论坛上发表演讲。
刘利刚认为，总体来看，在美国经济“软着陆”的宏观背景下，资产配置有两个共识，一是固收市场，二是股票市场。现阶段，房地产市场是中国经济面临的重大挑战，中国房地产市场的刚性需求正在发生巨大变化，市场面临严重过剩。应对房地产市场的挑战，需要在政策层面借鉴其他主要经济体在处理房地产泡沫崩溃方面的经验和教训，并考虑加大降息力度，加速对违约房地产开发商的资产重组，以及通过深入推进城镇化进程来拉动需求和发挥土地供应方面的土地国家所有的制度优势，考虑收紧土地供应、甚至回购土地资源等土地政策。
一、美国市场的资产配置策略
总体来看，2024年美国经济“软着陆”是市场的共识。在美国经济“软着陆”的宏观背景下，资产配置有两个共识，一是固收市场。在美国2024年降息的预期下，一些固收产品特别是美国国债的收益率将比较可观。二是股票市场。苹果、微软、谷歌、亚马逊、Meta、英伟达、特斯拉，这7只美国主要的科技股在2023年的整体涨幅高达75%左右，对标普500指数贡献了近80%的涨幅，大部分中小板块在2023年没有出现多少变化。如果美联储开始降息，企业盈利上升，一些高质量的中小板块需要多加关注，特别是AI、健康、新能源、网络安全等在全球具有不可阻挡趋势的行业都具有一定投资价值。
二、房地产市场是中国经济面临的重大挑战
现阶段，房地产市场是中国经济面临的重大挑战，这是因为中国房地产市场的供需已发生重大变化，这次房产周期与往次完全不同。一方面，从供给端看，70%~80%的大型民营房地产开发商已经有各种各样的违约，将来带来的呆坏账将可能对金融系统带来很大挑战；另一方面，从需求端看，中国人口结构在过去5年已经发生巨大变化。根据全国新登记结婚对数数据，2022年为683万对，但2018年为1010.8万对，2013年达到1346.9万对的最高峰，9年间结婚对数下降了近50%，可见中国房地产的刚性需求正在发生巨大变化。
同时，中国房地产市场也面临严重过剩的状况，空置率已非常高，特别是二、三、四线城市。中国的人均居住面积已达到42平方米/人左右，已处于欧洲国家的平均水平。可见，如果对中国房地产市场不加大调控政策力度、不做一些力度更大的政策调整，中国房地产市场低迷状况可能会持续多年，这将是一个中长期的挑战，不是一两年能解决的问题。
应对房地产市场的挑战，也需要在政策层面借鉴其他主要经济体在处理房地产泡沫崩溃方面的经验和教训。日本在1990年房地产泡沫崩溃后，货币政策调整缓慢，日本央行花费4年时间才将贴现率从高位降到1%，又花费5年时间降到零利率，但那时市场预期已固化，企业和居民对零利率政策无感，直到2012年才出现“安倍经济学”。
另外，美国能够快速走出2008—2009年经济危机的经验也值得政策决策者借鉴。美国能够在短时间内走出次贷危机，很大程度上要感谢时任美联储主席的伯南克先生果断的政策反应，当然也得益于其对大萧条时期货币政策如何传导的学术研究，以及后来对日本房产泡沫崩溃后的学术及政策研究。因此在面临美国大萧条后的最大的金融危机，伯南克可以跳出常规货币政策框架，实行了零利率、无限量的量化宽松政策。并且当时美财政部也成立了7000亿美元规模的TARP基金，以加快银行机构剥离呆坏账。回顾历史，美国经济在2009年确实经历了较大的负增长，当年美国GDP增长率是-2.71%，但在一系列政策作用下，美国经济在2010年就走向了正增长，当年美国GDP增长率是1.55%，2012年美国的房地产市场就基本走出低谷。
日本的教训和美国的经验，对我们在思考面对巨大的房地产的挑战时，是否也应该当机立断出台一些果断的政策来对应是有帮助的。中国现在面临的是通缩风险而非通胀风险，去年的CPI已非常低，未来一段时间，这一预期会继续维持。从货币政策的角度，央行一年期MLF操作利率是2.5%，CPI几乎为0，而GDP平减指数已为负数，这种情况下，如果央行降15个基点对市场没有影响，是否应该考虑加大降息力度？降150个基点、200个基点是否对市场会有比较大的提振？特别是在中国经济面临债务严重高企的情况下，其实降息对经济这一轮的影响应该比降准可能还要大。大幅降息也会导致地方债和国债的发行成本大幅降低，财政政策就有动力变得更加积极。
另外，除了这些传统的财政、货币政策以外，在处理房地产呆坏账方面，政府也应该采取措施，加速对违约房地产开发商的资产重组，否则会造成相关供应商倒闭，并对产业链、就业以及中国经济复苏造成更大的负面影响。
在应对房地产挑战过程中，也更应该用好中国的制度优势。一是通过深入推进城镇化进程来拉动需求；二是发挥土地供应方面的土地国家所有的制度优势，在我国房地产市场已经面临过剩的情况下，可以考虑收紧土地供应、甚至回购土地资源等土地政策。
只有通过一系列果断系统的政策积极地去应对我国房地产市场面临的挑战，同时推进中国改革开放的“妙手”与“先手”，在这样的预期下，2024年中国经济将会迎来更多机遇。
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