2026年上半年，招商蛇口预计归母净利润为5.00亿元至6.50亿元，同比下降55%至65%，归母扣非净利润仅5000万元至7000万元，同比下滑93%至95%

投资时间网、标点财经研究员 吕贡

2026年以来，全国房地产开发投资端整体仍处于承压状态。根据国家统计局7月发布的数据，2026年1至6月全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%（按可比口径计算），其中住宅投资同比下降17.8%至29300亿元；同期，房地产开发企业房屋施工面积、房地产开发企业到位资金等多项指标也同步出现下滑。

在此背景下，“利润收缩”依然是房地产行业的主旋律。据已披露数据，2026年上半年，万科A（000002.SZ，2202.HK）、华侨城A（000069.SZ）、金地集团（600383.SH）、华发股份（600325.SH）等头部房企均披露了半年度预亏公告，其中万达的预亏规模达到120亿元至150亿元。

作为招商局集团旗下地产园区板块的旗舰企业，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）也未能完全脱离行业周期影响。据公司最新披露的业绩预告显示，招商蛇口预计2026年上半年归母净利润为5.00亿元至6.50亿元，较上年同期下降55%至65%；归母扣非净利润为5000万元至7000万元，同比降幅达93%至95%。

对于利润指标的下滑，招商蛇口在公告中明确了两大核心原因。其一是期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；其二则与投资收益减少有关。

从销售情况看，2026年上半年，招商蛇口仍在持续扩张，相继在杭州市上城区、郑州市管城区、上海市普陀区及徐汇区、北京市通州区等核心区域拿下地块，巩固土储优势。2026年1至6月，公司累计实现签约销售面积305.18万平方米，与上年同期基本持平，累计实现签约销售金额达到962.45亿元，同比增超70亿元。

2026年上半年招商蛇口业绩预告情况

数据来源：公司公告

投资时间网、标点财经研究员注意到，在房地产行业深度调整下，招商蛇口自2024年起盈利就渐显出承压态势。2024年和2025年，公司归母净利润已连续两年下滑，且同比降幅从36.09%进一步扩大至74.65%。在千亿级的营收底盘下，招商蛇口的归母净利润从2024年的40.39亿元下滑至2025年的10.24亿元。

2024年和2025年两年里，招商蛇口的非经常性损益也起到一定支撑，该数值分别为15.89亿元和8.55亿元；2025年，公司归母扣非净利润仅1.69亿元，主业开发业务的盈利压力显现。

进入2026年第一季度，公司增收不增利趋势延续。当季，招商蛇口营收同比增长15.74%至236.67亿元，归母净利润、归母扣非净利润分别较上年同期大幅下滑91.22%、197.09%。国泰海通证券分析指出，这主要是受开发业务项目结转季节分布不均衡、期内房地产项目结转毛利率同比下降，以及投资收益减少所影响。

2023年至2025年招商蛇口营收及归母净利润情况

数据来源：公司财报

对于招商蛇口的后续经营，券商机构如何判断？华源证券认为，招商蛇口短期业绩受行业调整影响，不过历史包袱已大幅减轻，2020年至2025年公司累计计提信用减值损失、资产减值损失合计约269亿元，减值计提力度在央国企房企中位居前列。

该券商还指出，招商蛇口销售表现亦稳健。据克而瑞数据显示，2015年至2024年，招商蛇口销售金额CAGR达16.0%，销售排名从第14位提升至第5位。2025年公司实现销售金额1960亿元，同比下降10.6%，优于百强房企整体表现，行业排名提升至第4，这一年，公司持续深耕核心城市，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名TOP3。

近日，招商蛇口在存量资产盘活上动作频频，4月底公告称拟开展博时蛇口产园REIT第二次扩募、5月公告启动申报商业不动产REIT，均引发市场关注。国泰海通证券认为，产园REIT招募有利于盘活公司旗下产业园不动产资产，进而增强可持续经营能力；开源证券则表示，若商业不动产REIT成功发行，招商蛇口将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵。

有分析指出，招商蛇口当下处于“消化存量包袱、布局长期底盘”的过渡阶段，公司的这一系列拿地与布局，何时能转化为实实在在的报表利润，仍待后续财报给出答案。

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