夜幕下的光明万达广场。

光明大仟里外景。

勤诚达K+广场外景。

光明城站将迎重磅商业落子!近日，深圳市光明区投资控股集团有限公司发布了一则招标公告，称拟在光明城片区建设类似山姆、开市客等高端仓储式会员制商店。这一消息，为光明区商业升级按下加速键。

作为深圳北部中心、科学城核心承载区，光明近年迎来产业与人口的双重爆发:“十四五”期间，全区社会消费品零售总额突破1332亿元，万达广场、蓝鲸世界、大仟里等商圈客流、营业额持续攀升，商业发展成效显著。但伴随常住人口突破140万规划上限、高层次人才加速集聚，光明商业配套“总量不足、分布不均、高端缺位”的短板日益凸显。

在“十五五”开局的关键节点，光明如何加快补齐高端商业短板、优化空间布局，将人口红利有效转化为消费增量?为此，南都·奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目邀请人大代表、政协委员、行业专家等开展深入研讨。

记者走访

商业配套不足、高端业态稀缺，制约“留才”“聚气”

近日，记者深入光明区多个街道、多处商圈及居民区走访发现，光明区正面临“成长的烦恼”。一边是科学城建设如火如荼，产业、人口狂飙突进；另一边却是商业配套不足、高端业态稀缺，成为制约“留才”“聚气”的关键短板。　　

商圈分布失衡，期盼大型商业体

近年来，光明区积极推进大型商业体规划建设，形成凤凰城、红花山、光明中心区三大核心商圈。截至2025年，全区商业总体量已突破268万平方米。

凤凰城商圈稳居光明高端商业核心，涵盖蓝鲸世界、万达广场等大型商业体，商业面积超20万平方米，周边企业超1100家，辐射全区高端消费需求。

红花山商圈以光明大仟里为核心，商业面积达15万平方米，作为光明首个一站式购物中心，辐射马田、玉塘、公明等街道，主打生活化、家庭日常消费，人气居高不下。

光明中心区商圈迎来关键突破，光明星河COCO　City于今年4月30日开业，“五一”假期销售额超1700万元、客流量超60万人次，成为区域消费新地标。叠加光明城站拟引入高端仓储式会员制商店，光明街道商业能级持续抬升。

新商业资源持续发展，但也面临高度集中，分布失衡的问题。　　　　　

目前，光明一共有6个街道，其中新湖、公明、玉塘等街道大型商业体缺失。位于新湖街道的科学公园片区，商业配套严重不足。多个住宅项目已集中交付，深圳科技馆开馆后，“五一”期间接待游客近15万人次，即将开业的国际美术馆也将进一步放大人流效应。但该片区商业配套被市民多次投诉“极其不成熟不完善”。此外，玉塘街道主要依赖勤诚达K+广场支撑，公明街道更以简单商业业态为主，难以匹配区域发展定位。

人口翻倍带旺楼市，社区商业外卖火热

光明区正经历由“产业大区”向“综合性新城”的快速转型。这一转型的核心驱动力是人口快速增长与高素质人才的密集导入。然而，与人口增速形成鲜明对比的是，商业配套的建设周期较长，规划调整相对滞后，导致在特定时段和特定区域内，影响了居民的生活便利度，也制约了区域消费潜力的完全释放。

数据显示，2018年光明区常住人口62.50万人，2026年增至140.57万人，8年增长124.9%。户籍人口平均年增速达18.53%，位列全市首位。人口快速增长带来消费需求井喷，但商业配套建设难以同步跟进。

从住宅与商业建设周期来看，住宅建设周期约2年，而商业综合体从拿地到开业需3-5年，时间差导致大量新建小区交付后，居民长期依赖社区底商与小型便利店，生活便利性不足。

新房热销印证人口导入速度。据乐有家数据，2024年光明一手住宅预售网签6186套，年底库存去化周期缩短至8.43个月。2025年光明一手住宅预售网签5272套，成交数量居全市第四。2026年一季度，光明区新建商品房销售面积同比增长16.2%，商品住宅去化周期不足12个月，已连续17个月保持全市行政区最低。光明中心区(光明街道)、凤凰城/高铁站板块(凤凰街道)、公明老城区(公明街道)是新增楼盘的主要聚集区。其中，龙湖·观萃、中建·观玥名邸、满京华·金硕悦府等热门楼盘凭借地段和产品力，实现“日光”销售，反映出市场对光明居住价值的认可。这些新盘的集中交付和“光盘”，意味着大量新增人口将在短期内涌入，对周边的商业、教育、交通等公共资源将形成集中考验。

热点楼盘集中交付，大量新业主入住催生即时消费需求。居民“想逛街没去处，想消费只能点外卖”成为常态。根据饿了么平台的数据显示，在2025年暑期(7月至9月期间)，光明区的外卖业务呈现出爆发式增长:日均活跃用户达22.7万，日均订单数近10万单，环比增长超过70%。这一数据在侧面印证了区域内餐饮和即时零售需求的旺盛。虽然高温天气和消费券发放是短期刺激因素，但深层原因在于部分新兴片区的线下商业配套尚不完善，居民在无法便捷到达大型商超或餐饮聚集区时，更倾向于选择外卖服务。

高端业态稀缺，“工作在这，生活在别处”

“在光明工作，却选择在其他区居住或消费”——这是记者走访中听到的高频感慨。光明区虽已聚集多所高校及科研院所，但“产强城弱”的矛盾正削弱人才黏性。

在玉塘街道勤诚达小区，配套的勤诚达K+广场本应是社区商业核心，但现场可见:外置打卡楼梯污损明显，垃圾桶外摆、小吃摊占道至商场入口；商场仅两层，二层多为空置或低客流的培训机构；儿童在电梯口逆行玩耍却无人干预。

公明街道天虹商场同样观感一般，外观老旧，设计过时；地面停车场入口墙面密密麻麻贴满各类广告，与“大型商场”的定位形成反差。

“高端商场十分看重人流、消费力等指标，光明目前缺乏匹配高端人才需求的商业场景。”一位受访者直言，城区气质取决于规划，光明想要留住高端人才，不仅要有优质企业，更要有相匹配的生活娱乐配套。“买不到奢侈品”“找不到一家设计感买手店”……不少在光明工作的人才选择跨区居住、消费，“工作在这，生活在别处”的割裂感削弱了区域归属感。

光明大仟里是光明首个大型商业体，马田、玉塘、公明等街道的居民常来此逛商场。该购物中心虽然人气旺，但也存在高端业态稀缺，难以满足多元消费需求的问题。记者在大仟里观察到，工作日工作时间，逛商场的大部分是推着婴儿车的家庭；晚间饭点时段，餐饮区排队现象普遍，但非餐饮区人流稀疏。

在光明开店的刘女士吐槽:“光明(西部)大点的商场也就大仟里，反反复复逛早就腻了，平时饭点吃饭排队人特别多。”每到夜间，商场关门后，周边几乎没有成熟的夜间消费场景，休闲去处寥寥无几。”

在光明工作的一位工程师坦言:“女朋友爱逛街，我们常去南山、福田的商场；朋友来深圳，也基本约在关内。”光明几个大商场的品牌同质化严重，缺乏新鲜感，难以满足辖区高品质、多元化的消费需求，导致部分消费外溢。　　

市民盼主题活动，消费转化能力待提升

记者走访观察发现，光明区内商圈活动策划频次较低，主题化、系列化营销较少。相较于南山、福田商圈常态化的节庆活动、IP展陈与周末市集，光明多数商场活动密度不足，节日节点氛围营造偏弱，整体客流主要依赖周边社区居民，跨区吸引力有限。

“在光明住了快十年，想买高奢品牌，要开车一个多小时去南山、福田。”自媒体博主梁女士坐在大仟里咖啡厅内告诉记者。她偏爱深业上城、海岸城等一类商圈，自然环境、写字楼、商业无缝衔接，通勤、休闲、出游一体，商场打卡点位多、周末活动丰富。反观光明商圈，几乎没有多少主题活动。

梁女士表示:“刚过去的母亲节、520都没有什么预告和活动。”商场缺少节日策划，入驻品牌也无布置动力，商圈客流大多仅来自周边常住居民，很难吸引外区人流。

“朋友聚会约光明?基本没人应。”受访者的自嘲背后，是光明文旅商联动的缺失。尽管光明以“乳鸽”闻名，但随着市区同类店铺增多，专程驱车打卡的游客减少；大仟里一餐厅内，从长沙来探亲的王女士与从南山赶来的同学彭女士均表示:“来深圳旅游首选大鹏看海，商圈消费还是选关内。”

部门回应

未来五年，将构建“3+5+N”现代商圈体系

针对光明区商业配套分布不均、部分片区供给不足、高端业态待提升等问题，深圳市光明区商务局、新湖街道办事处分别作出回应，明确片区商业规划布局与重点推进项目，多措并举补齐商业短板。

光明区商务局称，“十四五”期间全区商业空间体量达268万平方米，万达广场、蓝鲸世界、N次方公园、星河COCO　City等大型综合体相继开业，成为消费主阵地；累计引进首店、旗舰店、概念店超200家，业态持续丰富。社会消费品零售总额从2021年219.8亿元增至2025年330.5亿元，年均复合增长率10.7%，增速稳居全市前列；批发零售业销售额从595亿元增至1056亿元，消费规模稳步扩大。

未来五年，光明区将以“商业载体提质+消费场景创新”为双引擎，构建“3+5+N”现代化商圈体系。积极谋划引进目的地型商业项目，打造与科学家、科研人才、年轻家庭群体等人口结构特点相匹配的商业集群，同步推动文旅体商融合项目落地。

新湖街道办事处回应称，截至2026年5月，街道总人口从2018年的14.18万人增长至17.7万人。2023—2025年共计交付云科府、金茂公园里等12处项目，共计商品房4340套。2025年，街道社会消费品零售总额增速居全区首位。

目前街道重点商业区域总面积达15.35万㎡，形成“两环多点”　空间格局:一是环中大商圈:包含天安云谷、安居澜庭等7个项目，重点服务科学城核心区内的高校师生与科研人才。二是科学环廊商圈:涵盖欢乐公社、满京华等9个项目，重点服务居民日常购物、亲子休闲等需求。

对于社会关注的满京华商业综合体建设，街道回应称，该综合体分为“满纷汇”与“满纷里”两大区域。“满纷汇”定位都市文化社交场域，其A区minimall预计2026年底竣工，2027年初完成公装施工；“满纷里”定位全龄段友好社区商业，其中金硕华府底商已建成并启动招商，其余楼盘及底商预计2026年底竣工并开始预招商。

专家建议

面对服务业发展短板，如何破题?

从“产业园区”到“活力城区”，光明的破局关键在于商业的“质”与“联”。一方面，需针对高端人才需求引入首店、旗舰店，提升商业层级；另一方面，要推动商圈与公园、社区、产业空间“串珠成链”，通过连廊、绿道等物理连接，结合节日活动、文化IP打造，让商业从“购物场所”升级为“生活场景”。正如受访者所言:“政府不能只‘引商’，更要‘育商’——用规划魄力把商业、生态、文化拧成一股绳，光明才能真正‘活’起来。”

林南阳:预留少量核心优质地块，布局高端商业节点

“光明商业发展成效显著，人口红利持续释放，正成为深圳西部重要消费增长极。”深圳市人大代表林南阳表示，光明区年轻人口基数大、消费意愿旺盛，商圈从无到有快速成型，叠加人才持续流入，消费升级潜力巨大。

林南阳指出，光明区目前人口与商业不匹配的问题，根源是规划前瞻性不足、高端用地储备少、招商机制不完善、配套建设滞后。人口快速导入、人才集聚带来高端消费需求，但商业供给仍偏基础，供需错位明显，反映城市建设重产业居住、轻商业品质，配套节奏跟不上人口增长。

他认为，光明“增居住、优产业、压降商业用地”的导向，符合现阶段夯实人口、产业底盘的发展需求，但不宜过度压缩商业空间。建议预留少量核心优质地块，布局高端商业节点，兼顾短期刚需与长期品质，避免后续商业升级无空间。

针对高端品牌落地难，林南阳表示，用地紧张、区位成熟度不足、招商政策偏弱、配套氛围不够是主要原因。他建议通过储备优质商业用地、落实租金减免、税收优惠等举措优化招商环境；联动产业园、人才社区打造场景化消费，增强品牌信心，定向对接山姆、万象等优质品牌。

林南阳提出，光明可依托年轻人口优势和生态资源，走差异化发展路径，打造轻奢、体验、便民复合型商圈。同时充分利用光明生态资源，以“主题公园+文旅”融合模式，结合科学城定位，联动商业激活旅游业。

吴滨:立足科创特色，走好产服融合新路

“光明的商业短板，是成长的烦恼，更是全市产业结构的缩影。”深圳市政协委员吴滨指出，光明区从功能区转型行政区后，以科创为引擎实现高速发展，产业、项目快速落地，人口快速增长，但商业配套尤其是高端供给不足，暴露出服务业发展短板。其表示，深圳服务业占比为62.5%，低于北上广等一线城市。光明区同样存在这个特点。近期召开的全国服务业大会提出“三大转变”:人口结构转变、消费升级转变、产业转型转变，这正好对应光明现状。光明要建设“未来之区”，必须补齐服务业短板。

与福田、南山等成熟片区相比，光明虽商业成熟度不足，但拥有产业空间、区位交通、科创人才等三大优势。光明不必复制老城区的发展模式，而是要走产服融合的新路。在高端商业品牌引进方面，光明需要坚持市场导向，尊重市场规律，补齐服务短板，找准供需平衡点。

他建议，光明重点抓好四大服务业:人才科教服务业、AI数据服务业、现代金融服务业、招商引资与出海服务业。政府在此过程中，要从“投资于物”转向“投资于人”，要把发展主导权还给市场、企业。

宋丁:理性看待差距，用十年构建科技特色商业中心

针对光明商业的现状，国家高端智库CDI资深研究员宋丁认为，应当理性看待光明商业配套与深圳市中心城区存在的差距，用十年构建科技特色的商业中心。

宋丁指出，光明的发展速度在深圳乃至全国都属罕见，8年间人口从60多万激增至140万，这种爆发式增长必然导致公共服务和商业配套短期内难以匹配。人口大量涌入，对教育、医疗、文化、商业等有大量需求。光明财力有限，规划建设跟不上人口流入速度，这是新城建设中的常态。

对于高端商业品牌难落地，他认为这是市场规律决定的。光明以高科技与先进制造为主导，不同于福田、南山的高端服务业主导结构，短期内难以支撑高端商业和奢侈品牌。盲目引入易陷入长期亏损，品牌布局需随城市成熟逐步推进。当前需求侧人群仍处“陌生聚合”状态，消费结构不成熟，也导致商家投资谨慎。

对于“增居住、优产业、降商业用地比例”规划，宋丁建议进一步优化，避免产业与商业失衡。光明应依托“国家级综合性科学中心”的定位，对标美国硅谷，走“科技中心化”而非“物理空间中心化”的道路。要扛起科学大旗，发挥产城一体化优势，吸引全球科技人才入驻。建议光明用十年时间，打造服务科技人才的精品化、专业化商业体系，以独特科创优势形成差异化竞争力。

宋清辉:打造“科技+品质生活”特色消费城区

2024年以来，光明区政府工作报告多次提出引进华润万象、山姆会员店、开市客等高端商业品牌，但迟迟未落地。对此，清晖智库创始人宋清辉认为，一个重要原因是光明区消费能级与品牌预期错位。光明区虽常住人口达140万，但高净值消费占比、商务消费密度与中心城区有差距。光明尚未形成稳定的高端消费圈层，且缺少城市级商业IP。他建议从城市生活方式角度打造消费场景，加强轨交联动、发展夜间经济，先引入旗舰店、精品店轻量化试水，培育高端生态。

光明的优势是人口年轻、科技人才密集、房价成本低、科技消费业态基础好。他建议光明打造“科技+品质生活”特色消费城区。例如围绕科学城发展科技体验商业、绿色消费、亲子消费及健康消费等特色场景。只有形成差异化定位，才能真正成为深圳国际消费中心城市的重要增长极。

南都调研 总第945期

监制:陈文定 王佳

策划:任笑一

统筹:陈璐璐 刘晨

采写/摄影:南都记者 蒋清君 余悦 王童 刘正方