【大河财立方 记者 孙凯杰】5月18日，根据证监会官网披露，4只REITs指数基金的申报材料获得接受。这意味着投资者期盼已久的“一篮子”场外配置渠道，终于见到了落地的曙光。

消息一出，多只REITs基金涨势明显。对于流动性明显不足的REITs市场来说，投资便利性的增加，有望带来更多的入市资金。

投资者期待已久，

REITs有望持续扩大市场规模

过去5年，投资者要参与公募REITs，必须在证券公司开通场内账户，像买卖股票一样交易；对大量习惯使用银行、第三方互联网平台的场外基民而言，始终缺少一个便捷的“一键买入”工具。

2025年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），明确提出“丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品”。

具体来看，此次上报的4只产品分别来自易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金，挂钩的底层指数为中证REITs全收益指数，即包含了基金分红收益、再投资收益。

晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣接受大河财立方记者采访时表示，目前REITs市场基础已经夯实，规模正在实现稳步增长，覆盖基础设施、商业不动产等多元领域，形成了足够支撑指数化投资的资产池。

而从指数体系上来看，中证 REITs 全收益指数自2022年发布以来已平稳运行4年，为指数基金开发奠定了技术基础。

此外，随着指数基金规模持续扩张、资产配置理念深化，投资者对 REITs 指数化投资工具期待高涨，基金公司此时布局既能抢占市场先机，也能完善自身产品矩阵，满足投资者对分散风险、降低单券投研成本的需求。

专家：REITs市场大有可为，要更注重产品运营

2021年6月，首批REITs在沪深交易所上市。随后，随着规模不断扩容，REITs市场出现了“上涨－震荡－回暖－疲软”的行情。

5月19日，在2026年五道口全球金融论坛现场，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇接受了大河财立方记者的采访。他认为，中国的REITs市场是一个非常有潜力的市场，需要盘活的存量资产规模非常大。

“Nareit、EPRA等国际机构近年发布的全球REITs市场报告，都在持续关注C-REITs（中国REITs）市场，认为有很大的潜力。”郭翔宇提到，2026年首批商业不动产REITs的获批，无疑是一个里程碑。未来不论是推出指数基金，还是推出ETF，都是市场逐渐成熟的迹象，能够推动更多长期资金，例如保险资金、企业年金、养老金等参与进来，都是市场能够做大做强的潜在增长点。

李一鸣认为，对于中长期资金而言，REITs 指数基金是高效的配置工具，指数化产品凭借透明化运作、风险分散特性和与股债低相关性的资产属性，契合其 "长钱长投" 需求，可作为传统非标资产的优质替代品。机构投资者正面临传统固收收益率下行、权益市场波动加剧的配置困境，REITs 指数基金既能通过覆盖商业不动产、煤电等多元主题资产，实现行业与现金流的双重分散。

不过，中国REITs市场发展5年来，仍然有不少亟待解决的问题。例如土地续期等政策不明确造成的资产估值和审核困难，或者做市商机制不完善导致的流动性不足等问题。

郭翔宇认为，REITs指数基金的上报，很大程度上为市场注入了一针强心剂。场外资金的大规模、持续涌入，有望系统性改善二级市场流动性。

当前部分REITs项目出现预期租金下滑、运营表现不佳的情况。郭翔宇认为，纵观整个市场，REITs介于股债之间，风险相对可控；但微观角度而言，单只REIT依然会存在表现不佳对投资者带来损失的可能。成熟REITs市场理应像股票市场一样，有健全的信息披露机制，对于经营状况不良的证券有完善退市机制。

他表示，REITs不应被仅仅视为出售资产的渠道，而是长期培育资产的平台。优秀的REITs如果想要穿越周期，资产管理人应该像管理公司一样运营项目，用精细化的资产管理能力进行价值创造。

展望未来，唯有将健康运营真正写进市场的基因，这个承载着存量资产盘活重任的创新市场，才能走得更稳、走得更远。

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