2026年5月6日，华润以70.45亿元拿下龙岗大运地块。从2017年世茂239亿元"地王"到如今打三折成交，八年喧嚣落幕。地块大打折，但大运片区这些年在教育、商业、交通上持续兑现——港中大等三所大学落地、AI小镇运营、大运天地开业、地铁16号线通车。一个尴尬的现实是：片区越来越"硬"，但产业和人气的聚集远未跟上。

产业资本的流向，是检验一个片区真实温度最灵敏的体温计。深圳浩瀚启辰信息咨询有限公司创始人蔡子杰，长期从事产业园资产管理及先进制造业选址分析，此前曾就职于国际五大行外资不动产资管咨询平台，主营跨国企业在华办公选址、工业 / 产业园区选址、产业信息调研、投资估值及落地顾问服务。

围绕高新技术企业为何没有集聚龙岗乃至深圳东部核心片区大运，这里产业空间真正的短板在哪里等问题，日前南方日报、南方+与其进行了一场专访。

蔡子杰 。

南方+：从产业资本流向看，为什么企业选择了西部而不是东部？

蔡子杰：深圳过去多年的产业迁移，本质上是产业能级和区域资源的重新分层。需要靠近比亚迪、华为以及惠州供应链的企业，依然会考虑龙岗、坪山；但高附加值研发、总部经济、新经济企业明显更偏向西部，因为企业最终考虑的不只是办公空间，而是交通效率、产业生态、员工生活、国际化程度以及人才吸引力等综合因素。目前不少高端研发人才和高收入群体的工作、生活与社交半径，仍然更集中在南山、福田、前海、宝安等西部区域。

但东部未来真正的机会，不一定是继续大量新增产业用地，而是应该盘活现有存量空间。大量村集体物业、低密度厂房、老旧工业区，非常适合改造成测试中心、无人驾驶测试基地、跨境电商标准仓以及研发中试平台。很多产业真正需要的不是漂亮写字楼，而是适合研发、测试、中试的真实空间——无尘车间、设备支持、电力容量、物流条件以及工程配套能力。

我最近接触一些国家级中试平台以及相关主管部门时感受非常深。现在真正先进的产业园区，已经不只是“提供空间”，而是在帮助企业跨越从实验室到产业化之间最困难的阶段。比如中试放大、设备共享、第三方检测、工程师驻点、市场渠道、项目申报、产业基金等，已经形成完整体系。很多地方还停留在“补贴装修”“减免租金”的传统招商逻辑，但企业真正关心的是研发环境、测试条件、中试能力、工程化能力以及产业链协同能力。未来东部更重要的，不是拼土地供应，而是筛选真正懂产业、懂运营的招商团队，长期围绕企业成长去服务，而不是停留在纸面规划和概念包装层面。片区开发方面可参考南山留仙洞、光明科学城，具有非常强的参照意义。

南方+：人才流向方面，大运大学城为什么没能把年轻人留在龙岗？

蔡子杰：龙岗不缺学校，也不缺产业，但问题是，很多高端研发人才和国际化人才的生活圈仍然集中在南山、福田、宝安，企业在做研发总部布局时优先考虑西部，最终形成“有产、有学，但研发聚集度还不够高”的局面。

另一个被忽略的问题是年轻人的生活质感。现在很多年轻人更喜欢有品质、有设计感、有社交氛围的区域，但龙岗整体城市界面仍在提升过程中，成规模、有设计感、适合年轻人长期停留的商业、文化与公共交流空间还有进一步补足空间。龙岗本身拥有非常好的山海生态资源，完全可以结合自然资源打造更多适合年轻人生活、社交、消费和创业交流的空间，这种城市氛围的提升，对吸引人才长期留下来非常重要。

南方+：开发模式上，东部为什么没能孵化出自己的高科技企业环绕的“深圳湾”？

蔡子杰：政府做了很多年努力，包括东进战略等长期投入，但龙岗腹地较大、产业类型丰富，在产业聚焦和资源集中度上，与深圳湾、前海这类高度聚焦的区域仍有差异。除了华为以及坂田跨境电商周边形成了比较强的产业聚集之外，很多区域的产业定位和运营能力还在成长过程中。

我个人觉得龙岗未来更适合围绕已有优势产业进一步聚焦，比如跨境电商、半导体、新能源、AI硬件以及中试平台等方向持续深耕。坂田的跨境电商已经是世界级产业集群，但很多企业是在市场自然生长中形成的，未来企业规模升级，政府和平台公司需要进一步提升高标准园区建设和产业服务能力。

我最近感受到一个很重要的变化，就是部分先进区域已经开始形成比较成熟的产业协同体系。他们不仅知道企业需要什么，也知道如何通过政策、平台、基金以及科研资源去支持企业成长。很多国家级平台已经不再只是“园区逻辑”，而是围绕“研发—小试—中试—量产”构建完整生态。我觉得这一点，其实很值得龙岗以及深圳东部去借鉴。

未来真正高端的产业园，已经不只是租赁物业，而是在提供研发与产业化基础设施。谁能真正理解企业需求、长期服务企业，谁才更有机会形成真正有竞争力的产业生态。

南方+：龙岗大运最迫切要补的短板是什么？

蔡子杰：最重要的还是聚焦自身已经形成优势的产业方向——跨境电商、半导体、新能源、AI硬件等，不一定什么都做，而是围绕已有基础持续做深。学校资源龙岗很早就具备了，未来更重要的是围绕这些产业去建设研究所、创新中心、中试基地以及产业服务体系，形成真正的产业聚集。

尤其未来AI进入物理世界之后，无论是机器人、智能硬件还是先进制造，对研发测试、中试验证以及工程化能力的需求都会越来越强。龙岗和坪山其实具备一定制造业基础，未来完全有机会围绕AI硬件、机器人、新能源以及中试验证平台形成新的产业方向。

南方+记者 李荣华

受访者供图