小区物业服务质量不佳、与物业公司沟通无果，不少业主会萌生更换物业公司的想法。但如果物业服务合同尚未到期，该如何合规操作？有业委会和没有业委会的小区，流程是否有区别？针对这些问题，记者采访了“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会第七届理事会理事、贵州黔律律师事务所执行主任黄雪刚。

“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会第七届理事会理事、贵州黔律律师事务所执行主任黄雪刚

黄雪刚表示，《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》中的相关条款，明确了业主更换物业公司的法律依据和操作准则，无论是有业委会还是无业委会的小区，更换物业公司均需依法依规推进，核心区别在于组织实施的主体不同，具体流程需结合当前物业公司是否为前期物业，分情形规范操作。

黄雪刚介绍，有业委会的小区，业主委员会作为业主大会的执行机构，是更换物业公司的核心组织主体，负责牵头组织、推进更换物业公司的各项相关事宜，具体可分为两种情形处理。

“若当前物业公司系前期物业，即便物业服务合同未到期，业主也可依法更换。”黄雪刚强调，根据相关规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，在业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，自动终止。

但需注意，业委会与新物业公司签订合同时，必须确保程序合法。需依法组织召开业主大会，就选聘新物业公司事项进行表决。表决应符合“双三分之二”参与要求，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。通过后，方可启动招标等选聘程序。

黄雪刚指出，若物业公司不是前期物业公司，在合同到期前，要更换物业公司，首先要看业委会与物业公司签订的物业服务合同对提前解除合同是否有约定；其次，要根据《中华人民共和国民法典》相关规定依法解聘。

“无论合同是否有约定，均需由业主委员会依法组织召开业主大会进行表决，表决标准同样为‘双三分之二’参与‘双过半数’同意，并将表决结果书面告知物业公司；如物业公司仍不同意解除，业主委员会可向人民法院起诉解除合同。”

“在此过程中需注意，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，若当前物业公司没有违反合同约定或法律规定，业委会解除合同造成物业公司损失的，除不可归责于业主（业主委员会）的事由外，业主（业主委员会）应当赔偿损失。”

对于未成立业主委员会的小区，黄雪刚表示，更换物业公司的主体为全体业主，需由业主共同组织、推进相关事宜，操作逻辑与有业委会小区一致，同样需根据物业公司是否为前期物业，区分情形合规操作。

若物业公司系前期物业，在合同到期前，要更换物业公司，根据《中华人民共和国民法典》相关条款规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同时，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主（代表）与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

“业主（代表）选聘新物业公司的程序要合法。需由业主依法组织召开业主大会，作出更换物业服务企业重新选聘物业服务企业的决定，同时推选出业主代表，表决通过选聘新物业公司，启动选聘新物业公司的招标程序。”黄雪刚提醒，业主大会应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。

若当前物业公司并非前期物业，且小区未成立业委会，在合同到期前，要更换物业，首先要看业主（代表）与物业公司签订的物业服务合同对提前解除合同是否有约定；其次，要根据《中华人民共和国民法典》规定依法解聘。此外，由业主代表依法组织召开业主大会进行表决（双三分之二参与表决，参与表决的双二分之一通过），并将表决结果书面告知物业公司；如物业公司仍不同意解除，业主代表可向人民法院起诉解除合同。

“与有业委会小区一致，若当前物业公司没有违反合同约定或法律规定，业主（业主代表）解除合同造成物业公司损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”黄雪刚说。

贵州日报天眼新闻记者 熊曼

编辑 郑康宁

二审 刘娟

三审 周文君