岁末年初，房地产各大榜单满天飞，新趋势隐藏其中，中指研究院数据揭示了行业洗牌的残酷一面：2021—2025年，能连续5年稳居销售额百亿榜的房企，只剩53家。

淘汰率虽然接近一半，但活下来的玩家“含金量”更高了。对比2024年和2025年的榜单，一个清晰的信号是：单纯依靠杠杆和速度的规模竞赛已经终结，一场围绕财务健康、产品力和城市深耕的“生存质量”竞赛正在开启。

格局重写

从“规模为王”到“稳者生存”

房地产行业的销售榜单，正在经历一场静默但深刻的重构。

最明显的变化是，玩家数量在减少，但玩家“质量”在提升。2024年，百亿以上房企还有86家；到了2025年，继续留在“牌桌”上的企业就只剩53家。这意味着，市场在这5年里，进行了一次残酷的筛选，近一半的参与者逐渐掉队或改变了赛道。

新的格局则呈现出鲜明的 “三足鼎立” 态势。

一是央国企担当“压舱石”。以保利、华润、中海、招商蛇口等为代表，它们凭借融资成本低、信用等级高的优势，不仅保持了千亿规模，更在核心城市持续获取优质土地。它们是当前市场信心的主要支撑。

根据中指研究院统计，中海地产以2311亿元的权益销售额位列2025年榜首；其次为保利发展，权益销售额为2000亿元；第三名为华润置地，权益销售额为1592.8亿元。此外，招商蛇口和绿城中国的权益销售额分别为1323亿元和1040亿元，位列第四名和第五名。同时，数据显示，在30家“销售与拿地双百强”企业中占比超过80%。

二是“中建系”变身黑马。这也是本轮调整中最大的结构性变化。中国建筑旗下的地产平台从2021年的2家增至2025年的7家。中建智地、中建壹品等新锐，利用母公司强大的资金和建造优势，聚焦北京、深圳等核心城市，快速实现了高质量增长，成为榜单上最活跃的新势力。

三是优质民企“特种兵”杀出重围。以滨江、龙湖等为代表，它们放弃了全国“摊大饼”，选择了“小而美”的超级深耕。滨江在杭州单一城市的市场占有率超过30%，多个项目实现“当年拿地、当年清盘”，将效率和控制力做到了极致。它们证明了，在收缩的市场上，绝对的区域优势比广泛的全国布局更具韧性。

曾经依靠高杠杆快速扩张的民营房企巨头，则在经历艰难的资产负债表的“修复”。它们仍然留在百强榜上，但角色已经发生了变化，正从开发商向服务商、代建方转型，探索轻资产的新生存模式。

市场选择

一线城市与改善住房的“双重锁定”

市场的“钱”和客户的“票”，精准地投向了两个最确定的方向：核心城市和好房子，这构成了当前房地产市场最坚硬的底层逻辑。

房企的投资地图高度收缩且一致。早在2024年，榜单数据就显示，百强房企86.5%的销售额来自一二线城市，其中一线城市占比升至33.1%，创下新高。值得一提的是，2025年克而瑞数据显示，成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出了内生驱动下的“独立行情”， 凭借“产业—人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积超过或接近1000万平方米。

产品方面也显示出明显的转变。客户需求发生了根本性转移，“居住改善”取代“首次置业”成为市场主引擎。克而瑞数据显示，核心城市改善型大户型和高端住宅产品成交占比提升，苏州、宁波、重庆、武汉、天津等城市，部分新规项目或长期断供的核心区改善项目成为市场支撑，市场结构扁平化。这背后不仅是购买力的分化，更是置业观念的升级：在房价高企的背景下，购房决策变得极为谨慎， “一步到位”或“终极改善”成为主流心态。

客户的严苛选择，倒逼房企进行产品力的“军备竞赛”。中海推出集成20大科技系统的“新建好房子”，华润置地打造“全场景好社区”。卖点从“我有一个房子”变成了“我能提供一种更美好的生活”。这场竞赛的赢家，将获得更高的定价权和客户忠诚度。

新活法

财务自律、营销内卷与长期主义

在新的游戏规则下，房企的生存方法被彻底重写，三条新规正在形成。

一是现金流是生命线。财务安全从未被提到如此高的战略位置。优秀企业的标志不再是销售额排名，而是负债率、融资成本和现金回款率。滨江集团将融资成本压降到3.4%，银行存款余额历史上首次超过了有息负债总额，这为它在未来的任何市场波动中提供了罕见的主动权。行业共识已经达成：穿越周期靠的不是规模，而是资产负债表的质量。

二是营销卷向“真实力”和“近距离”。传统的节日促销失灵了，现在的营销是一年365天、线上线下全方位的“价值沟通”。营销上也越来越贴近客户。保利、绿城、华润等纷纷打造“实景示范区”，都是为了在真实场景中打消客户顾虑。

三是从地产开发商转向城市服务商的“长期主义”。优秀的企业已在为下一个十年布局。它们的目标不再是卖出更多房子，而是深度参与核心城市的运营与更新。无论是参与保障性住房、城市更新，还是打造TOD综合体和产业社区，房企正在将自身能力嵌入城市发展的长期战略中，从而获得更可持续的发展空间和利润来源。

5年榜单的变迁，描绘出一个行业的未来：真正的胜利不是击垮对手，而是成为那些财务稳健、聚焦核心、产品过硬的“三好学生”。53家连续上榜者，正是这种能力的首批“认证者”。

南方+记者 周中雨