这个话题其实早都想聊了，就是当下楼市的基本逻辑已经改变，大家是时候该忘记以往的经验了。

就拿某个城市的热点楼盘来说，以前这个小区的二手房可能非常受欢迎，基本是放出来一套就秒没。

甚至有时候遇到多个买家的话，需要买家竞价才能拿到房子。

原因很简单，就是这个小区的整体条件太好了，比如品质、物业、周边配套、学区等，在这个城市都是第一梯队。

即便在楼市行情不好的时候，这个小区的房源也是出一套秒一套，甚至价格不降反增。

因为大家对好房子的需求依然是迫切的。

本来这个小区一套89平小三房300万都很难抢到，然后现在价格突然怼到了200万，甚至还能有谈价的空间。

这个时候你是不是认为自己捡到漏了？然后拿着全款就疯狂的跑到中介想快速拿下？

我劝你先别急，越是这个时候越不要上头。因为，它的实际价格可能就值200万。

因为现在的新房得房率越来越高，户型设计的越来越人性化，小区品质越来越高。

原来的网红盘很快就过时了，如果你这个时候冲动入场，可能就是最后一波接盘侠。

刚看到深圳贝壳研究院的最新数据：2025年前11个月深圳一二手住宅总成交111519套，同比涨了12%，其中二手房占比65%，已经连续9个月单月成交超5000套，11月更是冲到了5762套。

放在十年前，这个数字足以让市场沸腾，中介连夜发圈喊“行情来了”，购房者排队抢房。

但现在呢？身边的中介还在抱怨假房源太多，业主降价10%才能成交，购房者依旧挑挑拣拣。

为什么曾经的“行情信号灯”失效了？核心答案只有一个：楼市的“思想钢印”已经彻底改变，以前的经验全不管用了。

第一个要掰扯清楚的疑问：为什么5000套成交的含金量，今非昔比？

十年前的深圳楼市，是增量主导的市场，每年新增商品房也就两三万套，整个市场的住宅存量不足200万套。

那时候5000套的月成交，相当于每月消化掉近四分之一的新增供应，自然能砸出大动静。

但这十年，深圳的住宅供应量堪称“井喷”——每年商品房、公寓、安居房、人才房加起来至少10万套，10年下来新增存量保守估计80万套，再加上2025年还在推进4万套保障房建设，现在的总存量早已突破300万套。

5000套放在300万套的存量池里，占比还不到0.2%，就像往池塘里扔了颗小石子，只能溅起一点水花，根本掀不起波澜。

更关键的是，市场结构已经反转，以前是新房主导，现在二手房成交占比超六成，买卖双方都是普通业主，没有开发商的集中推盘造势，自然少了“行情来了”的氛围感。

再往深了想，第二个疑问：为什么政策松绑、成交上涨，大家还是不敢信“房价会涨”？

这就是“思想钢印”的核心变化——从“房价永远涨”变成了“买房只住不炒”。

以前的楼市，不管是刚需还是改善，买房都带着投资属性。

我见过2018年有人借钱抢诺德48平两房，坚信300万买了就是捡漏，未来能涨到500万；

也见过家长砸锅卖铁买老破小学区房，觉得“学区房永远值钱”。

但现在呢？乐有家的数据显示，2025年深圳500万以下二手房成交占比已经涨到63.9%，300万以下占比28.2%，同比涨了8.2个百分点。

这说明现在买房的都是实打实的刚需，他们只关心户型好不好、通勤方不方便、价格合不合理，至于未来涨不涨，已经不是核心考量。

就像我最近接触的一个购房者，预算400万，在龙岗和龙华挑了三个月，最终选了套性价比高的次新房，他说“只要住得舒服，哪怕未来房价跌一点也能接受，反正不打算卖”。

这种心态的转变，让市场失去了追涨的动力，再高的成交也只是“刚需入场”，而非“投资进场”。

还有一个容易被忽略的细节，更能印证这种转变：成交结构的分化。

2025年末深圳的成交里，坪山区的竹韵花园以32套登顶成交榜，而曾经的网红盘深圳湾太古城，42平户型成交均价跌到了450万，比2021年高峰时的850万近乎腰斩。

以前大家追捧的“市中心就该贵”“豪宅必涨”的逻辑，现在也失效了。

核心区的普通刚需房必须降价才能出货，而远郊的高性价比房源反而更受欢迎。

这背后是购房者的理性觉醒，不再被“地段神话”绑架，而是回归居住本质。

就连12月公积金新政落地，允许提取公积金付首付、交契税，市场反应也很平淡，只是刚需咨询量增加，并没有出现跟风抢房的情况。

这种理性，正是“思想钢印”改变的最好证明。

说到这里，结论就很清晰了：我们不能再用老眼光看现在的楼市。

忘掉“5000套就是行情信号”的旧经验，忘掉“网红盘必涨”的执念，忘掉“学区房永远值钱”的迷信。

现在的楼市，已经进入了“存量主导、刚需为王、理性居住”的新时代。

成交量的上涨，不是行情复苏的信号，而是市场回归常态的表现；房价的平稳，不是下跌的前奏，而是居住属性回归的必然。

对于购房者来说，现在最该做的，是忘掉以前的焦虑，根据自己的居住需求选房，不用怕“买了就跌”，也不用急着“抄底”；

对于业主来说，要接受“降价才能成交”的现实，不要再抱着“惜售待涨”的幻想。

人不可能踏进同一条河流，楼市也一样。旧的“思想钢印”已经褪色，新的市场逻辑正在形成，忘掉过去，重新出发，才能读懂现在的楼市。