“努力把老房子、旧房子也改造成好房子。”继城市更新顶层设计发布之后，5月20日，国务院新闻办举办介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）有关情况的新闻发布会。住房和城乡建设部副部长秦海翔表示，实施城市更新行动，就是要推进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，推动城市高质量发展，同时，能够有效拉动投资和消费，扩大内需。

在业内人士看来，《意见》首次以国家级纲领文件明确“四好”建设目标——好房子、好小区、好社区、好城区。未来，能深度融合“民生需求、文化价值、科技赋能”的企业，方能在万亿级存量市场中立于潮头。

《关于持续推进城市更新行动的意见》首次以国家级纲领文件明确“四好”建设目标。图/IC photo

明确城市更新八项重点任务、六大保障措施

5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《意见》，明确将大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。这份城市更新行动的“时间表”和“路线图”，为城市更新按下了“加速键”。

自2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进。2019-2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及了居民4800万户、超过了1.2亿人。

对于《意见》出台的背景，秦海翔表示，当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期，人民群众的需要从“有没有”转向“好不好”。实施城市更新行动，就是要推进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，推动城市高质量发展，同时，能够有效拉动投资和消费，扩大内需，不断满足人民群众美好生活需要，对于促进经济增长、进一步保障和改善民生都具有十分重要的意义。

据悉，《意见》充分考虑地方实际，将前期实践经验和改革成果上升为制度安排，对于持续推进城市更新行动作出了系统全面的部署。其中，明确提出了8项重点任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区老旧厂区城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化等。

围绕破解城市更新的难点问题，《意见》提出6个方面举措，包括建立健全城市更新实施机制、完善用地政策、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融资方式、建立城市更新可持续模式、健全法规标准等。

“多任务的提出表明下阶段城市更新实施过程中的综合性、系统性特征进一步增强，将持续推进多种空间更新，同时将更加注重兼顾多重更新效益，坚持长期主义。而六大支撑保障措施，全方位开展系统性保障，将有利于打通城市更新开展过程中的堵点。”中指研究院研究总监吴建钦如是说。

“努力把老房子、旧房子改造成好房子”

“城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动。”秦海翔表示，《意见》部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具有很强的系统性。好房子建设，主要是大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。稳妥推进危险住房改造，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋的改造利用，推动建筑功能转换和混合利用。

好小区建设，主要是推进城镇老旧小区整治改造，更新改造老化管线管道，整治小区及周边的环境，加强改造的质量安全监管，完善长效的管理机制，持续提升老旧小区居住环境、设施条件、服务功能和文化价值。好社区建设，主要是推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，推进老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，盘活利用老旧厂区，积极推进城中村改造。

好城区建设，主要是完善城市功能，建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，加强城市基础设施的建设和改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化，推进历史文化街区修复和不可移动文物、历史建筑修缮，探索合理利用文化遗产的方式路径，让历史文化与现代生活融为一体，相得益彰。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次发布会站在住房和城乡建设的角度，重点阐述了推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的系统性工程。从目前来看，居民和社会资本参与的积极性还有待提升。因此，就需要强化国家、地方财政资金的使用效率，做到“四两拨千斤”；另外，建立完善“专项规划－片区策划－项目实施方案”的规划实施体系，一张蓝图绘到底，一体推进“好房子、好小区、好社区和好城区”建设，让居民、业主、市场机构等看到更新的节奏和未来规划的确定性前景。

此外，还值得关注的是，城市更新主体多元、诉求多样，需要建立健全适应城市更新的实施机制。对此，秦海翔提到，建立城市体检与城市更新一体化的推进机制。城市和人一样，是一个有机的生命体，推动城市的可持续健康发展，也需要做好城市的体检。经过这几年的探索实践，“先体检、后更新”“无体检、不更新”，已经成为共识。

多元化投融资方式破解“钱从哪里来”难题

城市更新需要大量资金投入，这也一直是城市更新的一大堵点。对此，《意见》在支撑保障举措方面，明确提出“健全多元化投融资方式”。

财政部经济建设司司长郭方明表示，在加大资金投入的同时，积极落实好税费优惠政策，如企业所得税“三免三减半”，城镇土地使用税、城市基础设施配套费、教育费附加减免等。

金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛则提到，金融监管总局将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，这次制定的新办法是聚焦城市更新行动本身，通过实施城市更新项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，引导金融机构更好满足城市更新项目的合理融资需求，切实加大金融支持力度。

国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰表示，2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。目前，正在抓紧组织计划申报和项目评审等工作，将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。

“城市更新项目投资额较大，单靠政府的投入是远远不够的，必须建立多元化、多层级的资金投入机制。”赵成峰表示，对于市场化程度较高、经营属性较强的，要进一步充分发挥市场机制作用；对于回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，要充分发挥政府和社会资本合作新机制、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等作用。

业内：使房地产行业加速从土地金融转向空间服务

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁认为，《意见》出台标志着中国房地产行业从“增量扩张”正式迈入“存量更新”时代，行业逻辑、市场格局、企业能力将被深度重构。行业从“开发主导”转向“运营服务” 开发模式。由于政策严控大拆大建（如城中村改造“拆整结合”），传统“拿地－建房－销售”高周转模式空间收窄，增量发展空间受到限制。同时，存量更新空间进一步激活，房企需转向“投资－改造－运营”的长周期模式，通过老旧厂房更新、社区商业运营等获取持续性收益。

不过，崔霁也表示，城市更新不是房地产的“续命丹”，而是倒逼行业从“土地金融”转向“空间服务”的催化剂。未来十年，能深度融合“民生需求、文化价值、科技赋能”的企业，方能在万亿级存量市场中立于潮头。

接下来，秦海翔表示，住房城乡建设部将会同相关部门，建立政策协同机制，落实各项支持政策，健全多元化投融资方式，引导经营主体参与，建立起政府引导、市场运作、公共参与的城市更新可持续模式。

吴建钦认为，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化、可落地的支持性政策，合力推动城市更新进入多效益统筹、多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的高质量发展期。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐