短期利润承压 看地产“三好学生”万科如何应对行业调整
财联社8月31日讯（记者 李洁）在行业深度调整背景下，地产“三好学生”万科也不可避免受到影响。
万科2023年中期业绩显示，其上半年销售、营收及盈利均出现下降。数据显示，2023上半年，万科销售金额为2039.4亿元，同比下降5.3%；营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%，归属股东净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
在8月31日召开的中期业绩会上，万科总裁祝九胜称，“上半年净利润确实出现了下滑，原因是来自于两个方面，一个方面是结算的规模，结算收入下降了4.5%，第二是结算的毛利率下降了1.6%。”
其进一步表示，目前整个行业供求格局发生了一些根本性的变化，行业的毛利率也在不断的在下降，在此情况下虽然公司经营安全完全是没问题的，但短期利润确实是有一定的压力。
投资强度同比有所上升
对于当前市场情况，万科董事会主席郁亮也直言，目前市场显然跌过头了，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。
“关于整体房地产市场判断，我觉得用一个词来说的话，就是胶着状态，目前处在胶着状态。”郁亮于业绩会上称。
郁亮分享了一组行业数据，“全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。”
在上述背景下，郁亮表示，“当前政策已经在发力，我们希望已经出台的政策能尽快的落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平，我们也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快的出台。相信在各方努力底下，随着经济态势持续平稳改善，行业迟早会回到一个健康合理的水平上去。”
值得关注的是，即便行业整体新开工面积持续下降，但今年上半年，万科投资强度较去年同期有所上升。
据平安证券数据显示，上半年万科新增土储总建面449万平方米、拿地总价718.6亿元。拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%，较上年同期23.8%、18.0%明显提升。
截至2023年6月末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6万平方米，其中在建项目建筑面积约7310.7万平方米。
业绩会上，谈及下半年销售计划，万科联席总裁张海表示，今年下半年会有28个新项目推出，主要分布在上海、杭州、合肥、成都等城市。
主动进行存量融资置换
由于市场低迷，股价处在低位，也间接影响到了万科的融资计划。
在8月30日，万科主动终止募资150亿元定增的事宜。对此，万科董事会秘书朱旭于业绩会上表示，主要是当前公司股价处于较低的价位，公司多次跟机构投资人进行了沟通，发现机构投资人对于公司在比较低价位进行增发表示了一些担忧和不同的意见，出于对现有股东权益的保障，可能需要进行慎重考虑。
“虽然证监会近期也出台了新政策，房地产上市公司在破净、破发和亏损后都不影响它的再融资，但是公司董事会也是慎重考虑到机构投资者的意见和建议，决定终止目前A股的增发。”朱旭称。
不过，目前来看，万科的财务水平仍较为稳健。“从2022年到现在，我们在市场上公开发行的信用债已经接近400个亿，今年1-8月份我们也发了大概100个亿，同时万科在各类的开发贷款，经营性物业贷以及险资的债权计划等这些融资渠道上都还是保持畅通。”万科财务负责人韩慧华表示。
融资方面，万科2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%，上半年完成三次中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%。7月份，又发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。
据韩慧华介绍，万科主动做了很多存量融资置换，提前归还短债来优化债务结构。
半年报显示，2023年6月末，万科有息负债合计3213.6亿元，较去年同期增长14.7%；其中短债占到有息负债比例降到历史低位，只有14.2%。净负债率为49.5%，比年初提升5.9个百分点。
境外债方面，韩慧华介绍，明年万科主要是有三笔美元债到期，整体折合人民币约110亿元，万科会通过银行端市场，通过境外的银团贷款或者是双边贷款去筹集一部分资金用于偿债。
“在目前美元加息的背景下，我们境外债的策略相对会控制总量，争取能够进一步降低海外负债。”韩慧华称。
来源：财联社记者 李洁