【东看西看】李宇嘉：外资频频抄底中国资产，为何这次是房地产？
作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员
2023年以来，中国房地产市场进入了调整周期，但外资却“逆势而动”，趁机抄底中国房地产市场。贝莱德、高盛等多家外资瞄准中国房企的股票债券，“出险”房企是他们的主攻目标。
2023年5月23日，铁狮门与辉盛国际联合收购了深润大厦的长租公寓部分。同样在上半年，新加坡房地产投资管理公司silkRoad以15.4亿元的价格，买入商业地产项目深南68万科里。港交所数据显示，摩根大通在地产政策调整前夕“火速抄底”碧桂园1.7亿股。
长期收益是外资出手的主要考虑因素
当前中国国内商业地产估值进入下行周期，一些相对优质的资产可能会因为企业或者大股东资金链的紧张，被廉价出售。若此时的价格已经跌破外资机构认为合理的心理价位，这些外资机构就可能会进场“捡漏”。
外资在中国楼市动作频频，其根本原因是市场中出现了大量优质投资标的。很多前期在市场高涨时期盲目进入的一些机构，现在可能存在资金链紧张的状况。正如当下，不少房地产企业面临困境，甚至有些已经陷入了债务违约的绝境。房企遭遇流动性危机大肆甩卖资产，导致市场中“遍地是资产”，一些具有投资价值的资产也可能会显现出来。低价且优质的资产，未来的资产回报率较为可观，自然会吸引外资“抢购”。
当前资产价格频现底部特征，但外资也并非“照单全收”。相对来说，外资更注重长线投资，在选取投资标的时，往往会考虑其是否能带来长期增值效益。房地产或者不动产的区域属性非常明显，一些区域人口集聚且有一定收入支撑，未来物业的现金流可以得到保障，外资机构更倾向于入手这类资产。考虑到资产的长期保值增值，外资倾向于在核心一二线城市、核心区域的热点板块拿地布局。另外，对一些暂时有风险的优质资产，外资以当前股价较低水平投资，帮助其“活下去”，伴随市场信心恢复，这类资产未来也有较大可能获得不错的收益。
外资也不仅限于投资不良资产与商业地产、产业地产等，一些与中国国内宏观政策、先进科技等紧密相关的投资标的也日渐受到外资青睐。
投资背后也是看好中国经济基本面
外资在中国房地产市场并不是“随意进出”，其投资活动受到相关政策收紧或放宽的影响。近年来，国家对外资进入中国房地产的政策有所放宽，吸引大量外资进入。2022年，国务院提出要进一步盘活存量资产扩大有效投资，明确推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。其中也涉及到资产转移的税收减免问题及存量资产运营的相关金融支持问题。还有一些关于REITs资产用途功能调整、规划调整等方面带来的利好，外资机构也会去衡量，如何把这些利好转化为对存量资产经营的改善，进一步增强现金流。一些具备发行公募REITs条件的资产，也会吸引外资出手。
房地产是一个强周期性行业，结合美国或日本的经验来看，在上半场城市化高速推进和工业化快速运转相互支撑的情况下，房地产市场的下半场必然是一个整体下行的态势，也是一个大浪淘沙、引进分化的过程。如日本东京的房地产价格在经过六到十年左右的调整周期后就稳定下来，近几年东京的不动产价格和租金的投资回报率都在稳步上升。因此，外资也可能是出于对房地产周期的判断，加大了对中国国内房地产市场的投资。