2月26日，华夏金隅智造工场REIT（基金代码：508092）在上海证券交易所挂牌上市，成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs。作为北京市属国企盘活存量资产的标志性案例，金隅智造工场的“旧厂改造-产业升级-资本反哺”闭环模式，印证了资本市场对“存量改造 产融协同”模式的强烈信心，为城市存量资产盘活与产业升级提供了鲜活样本。

空间焕新：工业遗存的“功能基因重塑”

作为北京首批“腾笼换鸟”示范项目，金隅智造工场的蜕变始于对工业遗产的更新。其前身曾是都工业的“金字招牌”，2016年，金隅集团与海淀区政府正式签署战略合作协议，针对天坛家具厂疏解后遗留的老旧工业厂房启动改造升级工程，通过"保留工业基因、重塑产业内核"的创新模式，探索城市更新与产业升级的融合发展路径。

项目保留85%以上的高举架、高荷载等工业空间基因的前提下，适配智能制造企业的研发需求。改造后的园区，既延续了工业遗存的“硬核骨架”，又能满足现代产业需求。例如，原家具厂的高荷载车间被改造为生物医药企业的精密仪器实验室，高挑空厂房则成为人工智能企业的技术验证平台，为智能机器人研发、多场景算法调试提供物理空间支持。

物理空间的“功能适配”催生了产业集聚效应。园区聚焦人工智能、大数据、生物医药、航空航天等战略新兴产业，吸引旷视科技、银河航天、国能日新等近300家科技企业入驻，其中高新技术企业占比超80%，2024年园区产值近百亿。曾经的家具生产线已蜕变为首都“高精尖”产业的新地标。

运营进阶：“七位一体”生态圈的构建逻辑

在金隅智造工场的转型叙事中，金隅智造工场突破传统园区“房东”角色，打造出“政产学研用金服”七位一体的生态赋能体系。园区联合政府部门设立北京市专精特新企业服务站、院士专家创新服务基地等十大公共服务平台，构建起政策惠企、创业孵化、产业对接、成果转化、场景赋能、融资咨询等服务矩阵。

这种创新模式不仅为企业提供从工商注册到上市辅导的全生命周期服务，更通过设立科创股权投资基金，深度绑定园区与企业成长，例如入驻企业国能日新，在园区培育下成功登陆创业板，印证了“空间 资本”双轮驱动的服务价值。

生态系统的构建催生了显著的协同效应。园区第三方空间内每年举办近50场技术交流活动，持续引进各类高水平创新平台，推动科技成果从“实验室”走向“生产线”。这种从“租赁关系”到“创新共同体”的转变，使得园区出租率达90%以上。

资本破局——首单REITs的行业示范价值

在上海证券交易所的锣声中，华夏金隅智造工场REIT以首单城市更新产业园公募REITs的身份登陆资本市场，不仅为工业遗存改造项目开辟了资产证券化的新路径，更以403.87亿元的超额认购规模，验证了“存量改造 产融协同”模式的可持续性。

这一案例的标杆意义在于打通了城市更新的全链条。传统工业遗存改造往往面临资金沉淀、退出无门的困境，而华夏金隅智造工场REIT通过公开市场募集社会资本，将资产证券化与产业升级深度绑定。北京市国资委将其列为城市更新“最佳实践”案例，其“保留工业基因-导入高精尖产业-资本反哺”的操作逻辑，为全国老旧厂房改造提供了可复制的路径。

金隅智造工场的蜕变历程，折射出中国城市化从外延扩张到内涵提升的深刻转型，诠释出城市更新逻辑的升维，通过“空间基因重组 生态体系重构 资本工具创新”的三重变革，将存量资产转化为驱动城市高质量发展的新动能。

在“十四五”城市更新行动深入推进的当下，华夏金隅智造工场REIT的上市犹如一剂强心针。它昭示着当工业锈带被注入创新要素与金融活水，那些承载着城市记忆的老厂房，终将生长出面向未来的产业图景。金隅智造工场的实践表明，唯有以系统思维打通空间、产业与资本的任督二脉，方能在存量时代书写出永续焕新的城市答案。